Letyshops

М. Сорокин. Игра в классики: поиск победителя

Статья опубликована в журнале "Недвижимость и ипотека", N7 (08), 2005
Кому нужна классификация? | Попытка классификации | Гипотеза исследования и проверка | В поиске победителей

Классификация недвижимости помогает девелоперам и проектировщикам определить базовые параметры объекта-новостройки. Основным критерием классификации и единственным нестроительным параметром является средняя цена за квадратный метр, так как именно она отражает потребительскую стоимость жилья, как и любого другого товара на рынке. Основным способом проверки классификации служит текущий спрос покупателей на квартиры, исходя из общего метража и средних цен за квадратный метр. Перемножая эти два показателя, получают общую стоимость квартиры.

Приведенная в таб. 1 классификация объектов недвижимости не претендует на полноту параметров: в ней не указано необходимое на одну квартиру количество машино-мест, нет требований жильцов дома к инфраструктуре, ограничений по этажности и др. Также в классификации осознанно не выделяются подклассы жилья в рамках одного класса (есть примеры деления подклассов элитного жилья по аналогии с классификацией офисов: "А+", "А" и "А-", или "А", "В" и "С", или объекты "де люкс" и "премиум"). В дальнейшем мы будем говорить об обобщенной классификации, согласно которой можно ранжировать большинство строящихся жилых объектов.

Таб. 1. Классификация новостроек

  Местоположение Кол-во квартир / паркинг Площадь квартир, кв. м Средняя цена, долл./кв. м Иные параметры
Элитный класс В пределах Садового кольца (в элитных районах: Остоженка, Арбат, Патриаршие пруды и др.), иных элитных зонах города (Покровское- Стрешнево ) Не более 80
/подземный
120 – 270 3000 – 8000 Монолит, центральное кондиционирование (климат-контроль), высококлассная инженерия, система охраны и контроля доступа, эксклюзивная отделка общих помещений, мойка, подогреваемый въезд в паркинг и пр.
Бизнес-класс За пределами Садового кольца, в престижных районах От 80/ подземный или много-ярусный 80 – 180 1700 – 2500 Монолит, без центрального кондиционирования, консьерж и система наблюдения за фойе, качественная отделка общих помещений, паркинг без мойки и др.
Эконом-класс В непрестижных районах города, за МКАД и в ближайшем Подмосковье От 120/без паркинга 45 – 120 900 – 1500 Панель и монолит, минимальная отделка общих помещений

При анализе и классификации недвижимости необходимо помнить о следующих условностях и допущениях:

  • с развитием рынка жилья и появлением новых объектов требования к качеству и потребительским характеристикам жилья ужесточаются, поэтому построенные объекты могут переходить из одной подгруппы в другую. Соответственно, жилье которое раннее считалось суперэлитным, через определенный период времени может не являться таковым из-за изменений на рынке предложения. Так, расселенные в начале 1990-х гг. коммуналки в центре города сейчас можно отнести в элитному классу лишь с большими оговорками, так как в старых домах отсутствует центральное кондиционирование, свободная планировка и подземный паркинг
  • критерии, заложенные в основу классификации, существенно меняются с развитием строительных технологий, но ключевые параметры домов остаются прежними. Например, в элитном доме постройки 1950-х гг. — "высотке" на Котельнической набережной — уже были предусмотрены гаражи для жильцов, но еще не было системы центрального кондиционирования
  • представленные критерии и характеристики различных классов жилья не являются абсолютным правилом, и в каждой группе могут быть исключения по тому или иному признаку. Так, удаленный от центра район Покровское-Стрешнево застроен жилыми зданиями, продаваемыми по ценам, близким к стоимости жилья на Патриарших прудах или Остоженке
  • стоимость квартиры не определяет класс жилья, к которому относится объект, а наоборот, цена на жилье напрямую зависит от класса (параметров дома). Единичные сделки по продаже квартиры по завышенным или заниженным ценам не оказывают влияния на рынок и не принимаются в расчет при оценке рыночной стоимости недвижимости.

 

<<предыдущая [1][2][3][4] следующая>>
[вид для печати]

 

 

Реклама: